Il numero che attira, e quello che serve davvero
Il conto che gira è questo: un box da 18.000 € in zona semicentrale affittato a 110 € al mese fa circa il 7% lordo annuo, contro rendimenti residenziali che a Torino, sulle stesse cifre, arrivano più fatica. Il numero è vero, ed è il motivo per cui l'idea attira.
Il numero che serve davvero però è un altro: quanti mesi all'anno resta affittato. Un box al 7% teorico che sta vuoto quattro mesi rende meno di un box al 5% sempre pieno, e l'occupazione non dipende dal prezzo di acquisto — dipende da dove si trova.
La domanda che decide tutto
C'è una sola domanda da farsi prima di firmare: nel raggio di duecento metri, parcheggiare in strada è difficile? Se la risposta è no, il box non ha mercato a nessun prezzo, perché compete con qualcosa che costa zero.
È il motivo per cui i box economici delle zone periferiche sono spesso un cattivo affare travestito da occasione, e quelli semicentrali costano di più ma si affittano subito. Non stai comprando metri quadri: stai comprando la scarsità che c'è attorno a quei metri quadri.
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I costi che nessuno mette nel conto
Il rendimento lordo diventa netto dopo una lista di voci che dal foglio Excel iniziale spesso mancano. Nessuna è drammatica da sola; tutte insieme spostano il risultato di uno o due punti.
- Imposte sull'acquisto, che cambiano parecchio se compri da privato o da impresa e se è pertinenza di un'abitazione.
- Spese condominiali del box: ci sono, e in alcuni condomini non sono poche.
- Tassazione del reddito da locazione, che va messa a conto dal primo euro.
- Manutenzione: serranda, basculante, luce, infiltrazioni. Poco all'anno, ma non zero.
- I mesi vuoti fra un inquilino e l'altro, che sono la voce che la gente dimentica sempre.
I tre errori che svuotano un box
Il primo è comprare guardando il prezzo invece della posizione: se ne è già parlato, ed è quello che costa di più. Il secondo è sottovalutare l'accesso — una rampa stretta o una manovra difficile taglia fuori i SUV, che sono ormai metà del parco auto circolante, e con loro metà dei potenziali inquilini.
Il terzo è il più sottile: pensarlo come un solo contratto annuale. Un box affittato a un unico inquilino rende quello che rende e sta vuoto quando quello se ne va. Lo stesso box che lavora anche a ore e a giorni — nelle ore in cui l'inquilino non c'è, nei giorni di evento, per chi ha una visita in ospedale — cambia il conto in modo sensibile, e non resta mai completamente fermo.
Quando ha senso, in una riga
Ha senso se compri dove la gente ha bisogno di parcheggiare ogni giorno: vicino a un ospedale, a una stazione, a un ateneo, in una zona residenziale densa senza posti in strada. Ha senso se l'accesso è comodo. E ha senso se sei disposto a farlo lavorare invece di lasciarlo fermo in attesa dell'inquilino perfetto.
Il modo più onesto di fare i conti prima di comprare è guardare cosa chiedono oggi i posti già pubblicati nella via che ti interessa, e quanti ce ne sono liberi: se sono tanti e vuoti, la domanda non c'è. Su KIVO pubblicare è gratuito, i prezzi li decidi tu e l'incasso arriva sul conto — ma la valutazione va fatta prima dell'atto, non dopo.
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Domande frequenti
Comprare un box a Torino per affittarlo conviene?
Conviene dove parcheggiare in strada è difficile ogni giorno. Un box da 18.000 € in zona semicentrale affittato a 110 € al mese rende circa il 7% lordo, ma solo se resta effettivamente affittato: l'occupazione dipende dalla posizione, non dal prezzo.
Quanto rende davvero un box auto a Torino?
Il lordo indicativo è intorno al 7% in zona semicentrale. Il netto scende dopo imposte d'acquisto, spese condominiali, tassazione del reddito, manutenzione e soprattutto i mesi vuoti fra un inquilino e l'altro.
Meglio un box in periferia che costa poco?
Quasi mai. In periferia in strada un posto in genere si trova, quindi il box compete con qualcosa che costa zero: il prezzo basso all'acquisto si paga con i mesi di sfitto.
Conviene affittarlo a mese o anche a ore?
Le due cose non si escludono. Un box che lavora anche a ore e a giorni — nelle fasce in cui l'inquilino mensile non c'è, o nei giorni di evento — non resta mai completamente fermo e migliora sensibilmente il rendimento annuo.
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Quanto costa un box auto a Torino, quartiere per quartiere →Quanto rende un posto auto a Torino: rendimento reale per quartiere →Affittare un box auto a Torino: quanto rende davvero →Tasse sull'affitto di un box auto: cosa si paga davvero →Contratto di affitto di un posto auto: come si fa, punto per punto →Affittare un posto auto in condominio: cosa si può fare davvero →Mettere una colonnina nel box: conviene a chi affitta? →Le guide dei quartieri citati
Fonti: Comune di Torino — Sosta · GTT — Parcheggi in struttura
Giulia & Stefano — fondatori di KIVO
Abbiamo costruito KIVO a Torino, dove viviamo e dove parcheggiamo ogni giorno. Per farlo abbiamo mappato oltre 11.000 stalli fra strisce blu, bianche e zone di sosta della città: queste guide nascono da quei dati e dagli stessi giri a vuoto che fai tu.
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