Il momento in cui ci si ferma
Succede quasi sempre allo stesso punto. Hai una stanza libera o un piccolo alloggio, hai fatto due conti, i numeri sono buoni. Poi apri la lista di quello che serve, e la lista è lunga.
Il codice identificativo. La segnalazione al Comune. Gli alloggiati da comunicare alla Questura. L'imposta di soggiorno da riscuotere e riversare. L'assicurazione. Le pulizie fra un ospite e l'altro. Le chiavi. Le recensioni.
Nulla di impossibile, ma tutto insieme diventa un mestiere. E se non volevi un mestiere, ti fermi. Il punto di questa pagina è che c'è una terza opzione fra «diventare host di appartamenti» e «non fare niente», e passa dal box che hai già.
Gli adempimenti, messi uno accanto all’altro
Non è un'impressione: sono due regimi diversi perché il bene è diverso. Un box non è un'unità abitativa e non ospita persone, quindi buona parte della normativa non lo tocca proprio.
Sul CIN vale la pena essere precisi, perché è la voce che spaventa di più: l'obbligo riguarda le unità immobiliari ad uso abitativo destinate a locazione turistica o breve e le strutture ricettive, e chi ne è sprovvisto rischia da 800 a 8.000 euro. Un box è accatastato come C/6 e non è un'unità abitativa: fuori dal perimetro.
| Adempimento | Stanza / alloggio turistico | Box o posto auto |
|---|---|---|
| CIN (Codice Identificativo Nazionale) | **obbligatorio**, sanzione 800-8.000 € | **non previsto** |
| Comunicazione alloggiati alla Questura | sì | no |
| Imposta di soggiorno | da riscuotere e riversare | no |
| APE (attestato energetico) | in genere sì | in genere no |
| Contratto registrato | secondo il tipo | solo oltre 30 giorni l’anno |
| Pulizie fra un utilizzo e l’altro | sempre | mai |
| Costi variabili | utenze, biancheria, consumabili | **zero** |
Smetti di girare a vuoto 🅿️
Con KIVO vedi sulla mappa i posti privati prenotabili vicino a te e dove si stanno liberando posti in strada. Gratis.
Quanto rende ciascuno, senza addolcire
Qui il box perde, e perde nettamente. Una stanza a Torino affittata a uno studente rende fra i 300 e i 500 euro al mese; un alloggio intero sul breve periodo può fare molto di più. Un box sta fra i 40 e i 130 euro.
Il rapporto è di uno a cinque, o peggio. Chiunque dica il contrario sta vendendo qualcosa.
Il confronto però non è fra i due ricavi: è fra i due ricavi al netto del tempo. Una stanza chiede diverse ore alla settimana; un box, una volta impostato, chiede pochi minuti al mese. Rapportato al tempo, la distanza si riduce moltissimo — e per chi non ha quelle ore da dare, il box non è il ripiego: è l'unica opzione che esiste davvero.
Le tre cose che con un box non ti succedono mai
Chi ha affittato casa le conosce, e sono la ragione per cui molti smettono.
- Nessuno dorme in un posto tuo. Non c'è il tema della privacy, della convivenza, del rumore, dell'ospite che porta qualcuno. Sono i problemi che non si risolvono con una clausola perché riguardano persone, non cose.
- Nessuno può rovinare l'immobile in modo serio. In un appartamento si allaga un bagno, si brucia un piano cottura, si sfonda una porta. In un box la lista di quello che può rompersi è talmente corta che ci abbiamo scritto una pagina.
- Non ci sono recensioni sulla tua vita. Nessuno giudica il quartiere, il letto, la doccia, i vicini. Il tuo box viene giudicato su una cosa sola: se l'auto ci entra.
Il caso in cui si fanno tutti e due
C'è una situazione molto comune a Torino in cui la scelta non si pone: chi affitta un appartamento e ha anche il box della stessa casa.
Qui la domanda diventa un'altra, ed è più interessante: conviene includere il box nel canone dell'appartamento o tenerlo fuori e affittarlo a parte? Nella maggior parte dei casi tenerlo fuori rende di più, perché incluso nel canone di casa vale venti o trenta euro nella percezione dell'inquilino, mentre affittato a parte vale il suo prezzo pieno di mercato.
Va però verificato un dettaglio fiscale non banale prima di decidere: la posizione IMU cambia a seconda che il box resti pertinenza dell'abitazione o venga locato separatamente a un terzo, e la differenza vale qualche centinaio di euro l'anno. Il meccanismo è spiegato nella pagina sull'IMU del box, ed è uno dei pochi punti su cui vale una domanda al commercialista.
Se hai già provato con la casa e ti sei stancato
È il profilo più frequente fra chi ci scrive: gente che ha fatto l'host per un anno o due, ha guadagnato bene, e ha smesso perché non ne poteva più delle chiavi, delle pulizie e dei messaggi.
Per quel profilo il box è quasi un antidoto: stesso meccanismo, un ventesimo del ricavo, un centesimo del fastidio. E soprattutto non ti obbliga a niente: nessuna prenotazione dura per sempre, nessun ospite entra in casa tua, e se domani ti serve il posto lo riprendi.
Su KIVO pubblicare è gratis: si mettono tre foto e le misure, si sceglie il prezzo, e le richieste si accettano una alla volta. Se il primo mese non ti convince, hai perso dieci minuti.
Trova parcheggio a Torino in 30 secondi
Posti privati prenotabili, segnalazioni della community in tempo reale, pagamento protetto in app. Oppure apri KIVO nel browser →
Se resta vuoto, puoi affittarlo su KIVO e trasformarlo in una rendita: pubblichi gratis, decidi tu prezzi e orari, incassi sul conto. Scopri quanto può rendere →
Domande frequenti
Serve il CIN per affittare un box come per una stanza?
No. Il CIN riguarda le unità immobiliari ad uso abitativo destinate a locazione turistica o breve e le strutture ricettive, con sanzione da 800 a 8.000 euro per chi ne è sprovvisto. Un box è accatastato in C/6 e non è un'unità abitativa: resta fuori dall'obbligo.
Quanto rende un box rispetto a una stanza?
Molto meno: una stanza a Torino rende fra 300 e 500 euro al mese, un box fra 40 e 130. Il rapporto cambia però se lo si misura sul tempo richiesto, perché una stanza chiede ore alla settimana e un box minuti al mese.
Devo comunicare alla Questura chi usa il box?
No: la comunicazione degli alloggiati riguarda chi ospita persone. In un box non alloggia nessuno, quindi l'adempimento non si applica, così come non si applicano l'imposta di soggiorno e le pulizie fra un utilizzo e l'altro.
Conviene includere il box nel canone dell'appartamento?
In genere no: incluso nel canone di casa vale venti o trenta euro nella percezione dell'inquilino, affittato a parte vale il suo prezzo pieno. Va però verificata prima la posizione IMU, perché cambia a seconda che il box resti pertinenza o venga locato separatamente.
Ho smesso di affittare casa perché era troppo lavoro: il box è diverso?
Sì, in modo netto: nessuna pulizia, nessun check-in, nessun costo variabile, nessuna recensione sulla tua vita privata. Il ricavo è una frazione, ma anche l'impegno lo è, e nessuna prenotazione ti vincola oltre le date scelte.
Continua a leggere
L’Airbnb dei parcheggi è arrivato a Torino (e non ci sono asciugamani da cambiare) →Cosa può rompersi in un box affittato (la lista è più corta di quanto pensi) →IMU sul box auto a Torino: quanto si paga, con il conto fatto →Tasse sull'affitto di un box auto: cosa si paga davvero →Affittare un box auto a Torino: quanto rende davvero →Quanto tempo mi porta via al mese? Il conto onesto →Le guide dei quartieri citati
Fonti: Ministero del Turismo — Banca Dati Strutture Ricettive e CIN
Giulia & Stefano — fondatori di KIVO
Abbiamo costruito KIVO a Torino, dove viviamo e dove parcheggiamo ogni giorno. Per farlo abbiamo mappato oltre 11.000 stalli fra strisce blu, bianche e zone di sosta della città: queste guide nascono da quei dati e dagli stessi giri a vuoto che fai tu.
Scrivici: info@kivo-app.it · Cos’è KIVO
Tariffe e regole possono cambiare: fanno fede segnaletica, ordinanze del Comune di Torino e pagine ufficiali GTT. · ↑ Torna su