La regola che decide tutto: pertinenza o no
L'IMU su un box non ha un'aliquota unica: ne ha due, e quale ti tocca dipende da una sola domanda. Quel box è pertinenza della tua abitazione principale?
La legge è stretta su cosa può essere pertinenza: solo le unità accatastate in C/2 (magazzini, cantine), C/6 (rimesse e autorimesse, cioè i box) e C/7 (tettoie), nella misura massima di una per ciascuna categoria. Tre in tutto, una per tipo. E dentro quel limite conta anche la pertinenza che risulta iscritta in catasto insieme all'abitazione.
Se il box rientra come pertinenza dell'abitazione principale, segue il trattamento dell'abitazione principale. Se non rientra — perché è il secondo, perché l'abitazione principale è altrove, perché lo hai affittato a un terzo — finisce nella casella degli altri immobili.
L’aliquota di Torino per il 2026
Le aliquote sono comunali. Il Comune di Torino le ha approvate con deliberazione del Consiglio Comunale del 15 dicembre 2025, n. 758. La voce che riguarda il box è questa: «unità abitative non adibite ad abitazione principale del soggetto passivo e unità non abitative non ricadenti nelle altre casistiche elencate».
L'aliquota è 10,60 per mille, interamente al Comune. È il massimo previsto, ed è quella che paga il box non pertinenziale a Torino.
Per confronto: l'abitazione principale nelle categorie di lusso A/1, A/8 e A/9 e le relative pertinenze paga il 6,00 per mille con 200 € di detrazione. Le abitazioni principali nelle categorie ordinarie (dalla A/2 alla A/7) sono esenti per legge, e con loro la pertinenza in C/6.
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La formula, e un conto fatto per intero
La base imponibile non è il valore di mercato del box: è un valore catastale che si ricava dalla rendita catastale, il numero che si legge sulla visura.
Si prende la rendita, si rivaluta del 5% e si moltiplica per il moltiplicatore di categoria, che per C/2, C/6 e C/7 è 160. In pratica si moltiplica la rendita per 168, perché 1,05 × 160 = 168. Sul risultato si applica l'aliquota.
Un esempio con numeri tondi, da rifare con la propria rendita: un box con rendita catastale di 200 € ha una base imponibile di 200 × 168 = 33.600 €; il 10,60 per mille fa 356,16 € all'anno. Con una rendita di 120 € si scende a 213,70 €; con una rendita di 350 € si sale a 623,28 €.
| Rendita catastale | Base imponibile (×168) | IMU annua al 10,60‰ | Al mese |
|---|---|---|---|
| 100 € | 16.800 € | 178,08 € | 14,84 € |
| 150 € | 25.200 € | 267,12 € | 22,26 € |
| 200 € | 33.600 € | 356,16 € | 29,68 € |
| 300 € | 50.400 € | 534,24 € | 44,52 € |
Quando e come si paga
L'IMU si versa in due rate: acconto del 50% entro il 16 giugno e saldo entro il 16 dicembre. Si può pagare tutto in una volta a giugno.
Se l'imposta complessiva dovuta per l'anno resta sotto i 12 € non si versa nulla: è la soglia minima fissata dal Comune di Torino. Con le rendite dei box quella soglia si supera quasi sempre, ma per un posto auto scoperto con rendita molto bassa vale la pena fare il conto.
L'imposta va calcolata per mesi di possesso: il mese conta a chi lo ha posseduto per almeno quindici giorni. Chi compra o vende un box a metà anno divide, non paga l'intero.
La trappola del secondo box
È l'errore più comune, e costa qualche centinaio di euro l'anno. Chi possiede due box e li usa entrambi per la famiglia — uno per la propria auto, uno per quella del figlio — tende a considerarli entrambi pertinenze e a non pagare niente.
Non funziona: la pertinenza agevolata è una sola per categoria. Il secondo C/6 è assoggettato all'aliquota ordinaria, quindi a Torino al 10,60 per mille, anche se sta nello stesso cortile, anche se dentro c'è l'auto di casa, anche se non lo hai mai affittato a nessuno.
Il corollario positivo è utile: se un box lo paghi comunque, il costo di quel box è già sostenuto. Tenerlo vuoto significa pagare l'IMU per niente; affittarlo significa avere un canone che copre l'imposta e avanza.
Il punto che riguarda chi affitta, e va verificato
Qui serve precisione, perché tocca il portafoglio. Il vincolo pertinenziale non è un'etichetta catastale: si regge sulla destinazione effettiva del bene al servizio di un altro. La Cassazione, nella sentenza n. 25127 del 30 novembre 2009 richiamata dalla circolare del Ministero dell'Economia, ha affermato che va guardato «il criterio fattuale e cioè la destinazione effettiva e concreta della cosa al servizio od ornamento di un'altra», e ha aggiunto che la prova dell'asservimento grava sul contribuente e in materia fiscale va valutata con maggior rigore.
La conseguenza è diretta: un box affittato a un terzo difficilmente resta al servizio della tua abitazione, quindi l'agevolazione da pertinenza può venire meno e il box passa all'aliquota ordinaria. Non è un motivo per non affittare — nella maggior parte dei casi il canone è molto superiore alla differenza d'imposta — ma è un numero da mettere nel conto prima di firmare, non a giugno dell'anno dopo.
Se il box che vuoi affittare è oggi la tua unica pertinenza esente, fai verificare la tua posizione a un professionista prima di pubblicare l'annuncio: cambia il conto, e cambia in una misura che si calcola in anticipo con la tabella qui sopra.
Cosa NON riduce l’IMU
Tre convinzioni diffuse che non trovano appoggio nelle delibere.
- Il box vuoto non paga meno. Non esiste una riduzione per l'immobile sfitto o non utilizzato: si paga per il possesso, non per l'uso.
- «Non ci entro mai» non è una categoria fiscale. La riduzione del 50% della base imponibile esiste per i fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati, secondo il regolamento IMU comunale n. 393: è una condizione tecnica che si dichiara e si documenta, non un modo di dire.
- Affittare non aumenta l'aliquota. L'aliquota per gli altri immobili è la stessa che paghi tenendolo chiuso. Quello che può cambiare, come visto sopra, è la perdita dell'esenzione da pertinenza, che è un'altra cosa.
- Il canone incassato non entra nell'IMU. L'IMU si calcola sulla rendita catastale e non guarda quanto affitti; il canone rileva ai fini dell'imposta sui redditi, che è un capitolo separato.
Metterlo a reddito, con i numeri sul tavolo
Un box in una zona centrale di Torino si affitta in genere fra i 70 e i 130 € al mese, in periferia fra i 40 e i 70. Confrontando col riquadro dell'IMU si vede la ragione per cui la maggior parte dei box vuoti sono un'occasione mancata: due o tre mesi di canone coprono l'imposta di un anno intero.
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Domande frequenti
Quanto si paga di IMU su un box a Torino?
Se il box non è pertinenza dell'abitazione principale, l'aliquota 2026 di Torino è il 10,60 per mille. Si applica alla rendita catastale rivalutata del 5% e moltiplicata per 160: in pratica rendita × 168. Con rendita 200 € fa 356,16 € l'anno.
Il box pertinenza dell'abitazione principale paga l'IMU?
No, se l'abitazione principale è in una categoria ordinaria (A/2-A/7), che è esente: con essa è esente una sola pertinenza per ciascuna categoria C/2, C/6 e C/7. Se l'abitazione principale è in A/1, A/8 o A/9, l'aliquota di Torino è il 6,00 per mille con 200 € di detrazione.
Ho due box: pago l'IMU su entrambi?
Su uno soltanto puoi applicare l'agevolazione da pertinenza. Il secondo box in categoria C/6 paga l'aliquota ordinaria, a Torino il 10,60 per mille, anche se lo usi per un'auto di famiglia e non lo hai mai affittato.
Se affitto il box cambia l'IMU?
L'aliquota per gli altri immobili non cambia. Può però venire meno l'esenzione da pertinenza, perché il vincolo si regge sulla destinazione effettiva al servizio dell'abitazione e la prova grava sul contribuente: se quel box era la tua pertinenza esente, fai verificare la posizione a un professionista prima di affittare.
Un box vuoto paga meno IMU?
No. L'IMU si paga per il possesso, non per l'uso, e non esiste una riduzione per l'immobile sfitto. La riduzione del 50% della base imponibile riguarda i fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati, che è una condizione tecnica da documentare.
Quando si paga l'IMU sul box?
Acconto del 50% entro il 16 giugno e saldo entro il 16 dicembre; si può versare tutto a giugno. Sotto i 12 € annui di imposta complessiva non si versa nulla.
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Tasse sull'affitto di un box auto: cosa si paga davvero →Quanto ti resta in tasca affittando un box: il conto vero →Quanto ti costa tenere il box vuoto (e quasi nessuno lo calcola) →Affittare un box auto a Torino: quanto rende davvero →Comprare un box auto a Torino per affittarlo: conviene davvero? →Le guide dei quartieri citati
Fonti: Città di Torino — IMU 2026: aliquote e detrazioni (delibera C.C. 15/12/2025 n. 758) · Città di Torino — Calcolo e pagamento IMU su fabbricati · MEF — Circolare IMU: base imponibile, moltiplicatori e pertinenze
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