Spese deducibili sull’affitto di un box auto: cosa si scarica e cosa no

La risposta breve: in regime ordinario c’è il 5%, non le ricevute

Chi affitta il proprio box da privato dichiara il reddito nel quadro B del 730, quello dei fabbricati. Qui c’è la prima sorpresa per chi si aspetta di scaricare le spese una per una: in regime ordinario le spese reali non si sottraggono a parte. Al loro posto la legge prevede una riduzione forfettaria del 5% del canone.

La regola è nell’articolo 37 del Testo unico delle imposte sui redditi: se il canone del contratto, ridotto forfetariamente del 5 per cento, supera il reddito medio ordinario, cioè quello catastale, si tassa il canone ridotto. Le istruzioni del modello 730/2026 lo traducono in pratica: nella colonna 5 del quadro B il codice 1 indica il 95% del canone in caso di tassazione ordinaria, ed è quel 95% che si scrive nella colonna 6. La rendita catastale la si indica comunque, e la rivalutazione del 5% la calcola chi presta l’assistenza fiscale.

In pratica: su un box affittato per 1.000 € nell’anno si dichiarano 950 €, se superano la rendita rivalutata, e quei 50 € di differenza sono tutto lo «sconto» che il regime ordinario riconosce per manutenzione e spese. Non serve conservare gli scontrini della lampadina o della molla della basculante per il fisco: servono per te, per sapere quanto ti resta.

Cosa si scarica e cosa no, voce per voce

Ecco le voci che chi affitta un box si chiede più spesso, con la fonte da cui viene la risposta. Dove la fonte non dice niente di esplicito lo scriviamo, e quella è una domanda da fare al tuo commercialista.

Le spese condominiali: si tolgono solo se sono dentro il prezzo

Sulle spese di condominio le istruzioni del 730/2026 sono precise: il canone da indicare nella colonna 6 va diminuito delle spese di condominio, luce, acqua, gas, portiere, ascensore, riscaldamento e simili, se comprese nel canone. La condizione è l’ultima parte della frase.

Se affitti il box al mese a 90 € «spese comprese», e di quei 90 € una parte è la quota condominiale del box, quella parte non è reddito e si toglie. Se invece le spese le paghi tu all’amministratore e il canone non le comprende, non c’è una riga del quadro B per sottrarle: restano dentro il 5% forfettario.

Per questo conviene scrivere nell’accordo con chi prende il box al mese quanto del prezzo è spesa condominiale, invece di un numero unico. Con le prenotazioni a ore il prezzo è uno solo e non distingue niente: se una quota di spese si possa considerare compresa anche lì non lo dicono le istruzioni, ed è un caso da verificare con il tuo commercialista.

La cedolare secca: niente deduzioni, e per il box da solo non c’è

Con la cedolare secca il conto è più corto ancora: nessuna riduzione. Nel quadro B il codice 3 della colonna 5 indica il 100% del canone, e la circolare 26/E del 2011 dell’Agenzia delle Entrate lo dice in modo esplicito: sul canone stabilito nel contratto non si possono operare abbattimenti, nemmeno quello forfettario.

Ma prima ancora c’è una domanda: la cedolare si può usare? Secondo le istruzioni del 730/2026 vale per le abitazioni (e per i negozi C/1 dei contratti del 2019) e le relative pertinenze locate congiuntamente, per finalità abitative. La circolare 26/E ammette anche un contratto separato per il box, ma solo fra le stesse parti del contratto della casa, con il riferimento a quel contratto e il vincolo di pertinenza scritto.

Tradotto: il box che affitti da solo a un automobilista, a ore o al mese, non va in cedolare. Va in IRPEF ordinaria, con il suo 5%. La cedolare riguarda chi affitta casa e box alla stessa famiglia.

Box affittato con la casa: come si divide il canone

Se il box è affittato insieme all’appartamento e ha una sua rendita catastale, nel quadro B vanno due righe, una per l’abitazione e una per il box, e il canone va diviso in proporzione alle rendite. È l’esempio delle istruzioni del 730/2026: su 10.000 € di canone, con una rendita di 450 € per la casa e di 50 € per il box, 9.000 € vanno all’abitazione e 1.000 € alla pertinenza.

Con la cedolare le due quote sono tassate entrambe con l’imposta sostitutiva, senza il 5%. In regime ordinario ciascuna segue la regola del 95%. Se la casa è affittata con un contratto breve, sotto i 30 giorni, le istruzioni prevedono invece che tutto il canone vada sull’abitazione e il box resti senza canone in colonna 6: è un caso a sé, e va visto con chi ti segue.

L’IMU e le commissioni: le due voci che quasi tutti provano a scaricare

L’IMU. Per un box affittato si pagano sia l’IMU sia l’IRPEF sul canone: le istruzioni del 730/2026 ricordano che, in generale, l’IMU sostituisce l’IRPEF per i fabbricati non locati: per quelli affittati restano tutte e due. E l’IMU non si toglie dal reddito del box: la legge di bilancio 2020 (legge 160/2019, comma 772) la rende deducibile solo per gli immobili strumentali, dal reddito d’impresa e da quello di arti e professioni. Il privato che affitta il proprio box non è in quel caso. Se il box è oggi pertinenza esente dell’abitazione principale, se affittarlo cambi qualcosa ai fini IMU è una domanda da fare al tuo commercialista prima di partire.

Le commissioni della piattaforma. Nel quadro B non c’è una riga per dedurre la commissione. Per le locazioni brevi delle abitazioni, anzi, le istruzioni dicono che nel corrispettivo lordo è compresa anche la provvigione trattenuta dall’intermediario. Per un box non abitativo una frase esplicita non c’è.

C’è poi un dettaglio pratico: per la DAC7 le FAQ dell’Agenzia chiedono alla piattaforma di comunicare gli importi al netto di spese e commissioni trattenute. Il numero che arriva all’Agenzia e il canone del contratto possono quindi non coincidere, e quale dei due vada nel quadro B lo decide chi ti fa la dichiarazione. Porta entrambi.

Cosa portare al commercialista, e da dove si comincia

Le regole fisse sono tre: il reddito del box si dichiara sempre, anche per poche ore; la registrazione all’Agenzia delle Entrate serve solo oltre i 30 giorni nell’anno con la stessa persona; e per la DAC7 la piattaforma comunica le prenotazioni pagate, senza soglia minima per i posti auto. Il resto dipende dal tuo caso, e questa pagina non sostituisce chi ti segue.

A fine anno porta quattro cose: il riepilogo degli incassi lordi e delle commissioni, il riepilogo DAC7 che ricevi dalla piattaforma, le spese condominiali del box e la visura con categoria e rendita. Con queste la pratica si chiude in fretta.

Se il box ce l’hai già e non l’hai ancora messo a reddito, il fisco non è l’ostacolo che sembra. Lascia nome e telefono nel modulo qui sotto, oppure scrivici su WhatsApp con il pulsante sotto il modulo: ti richiamiamo entro 24 ore e pubblichiamo il posto insieme. Se preferisci fare da te, il box si pubblica su www.kivo-app.it/affitta-un-parcheggio: è gratuito, non ci sono canoni e per i primi 30 host la commissione resta al 5% fino al 31/12/2027. Gli incassi si trasferiscono sul conto a richiesta, da 20 €.

Trova parcheggio a Torino in 30 secondi

Posti privati prenotabili, segnalazioni della community in tempo reale, pagamento protetto in app. Oppure apri KIVO nel browser →

Domande frequenti

Continua a leggere

Fonti: Agenzia delle Entrate — Modello 730/2026, istruzioni per la compilazione, quadro B (pagine 25-31) · Agenzia delle Entrate — 730/2026, modello e istruzioni · Agenzia delle Entrate — Circolare n. 26/E del 1° giugno 2011, cedolare secca: pertinenze e divieto di abbattimenti · Agenzia delle Entrate — Cedolare secca · Normattiva — Testo unico delle imposte sui redditi (DPR 917/1986), art. 37 · Normattiva — Legge 27 dicembre 2019, n. 160, art. 1, comma 772 (deducibilità dell’IMU sugli immobili strumentali) · Agenzia delle Entrate — FAQ gestori di piattaforme (DAC7): importi al netto delle commissioni trattenute

Giulia Grussu & Stefano Puggioni — fondatori di KIVO

Abbiamo costruito KIVO a Torino, dove viviamo e dove parcheggiamo ogni giorno. Per farlo abbiamo mappato oltre 11.000 stalli fra strisce blu, bianche e zone di sosta della città: queste guide nascono da quei dati e dagli stessi giri a vuoto che fai tu.

Scrivici: info@kivo-app.it · Cos’è KIVO

Tariffe e regole possono cambiare: fanno fede segnaletica, ordinanze del Comune di Torino e pagine ufficiali GTT. · ↑ Torna su