Prima la distinzione che risolve metà dei dubbi
«Pertinenziale» vuol dire che il posto auto è legato da un vincolo a un’unità immobiliare — un appartamento — di cui costituisce pertinenza. Il vincolo nasce da norme urbanistiche: serviva a garantire che le nuove costruzioni avessero i loro parcheggi e che quei parcheggi restassero a servizio delle case.
Il punto che quasi nessuno chiarisce è che il vincolo di pertinenzialità è nato per disciplinare la CIRCOLAZIONE del bene — cioè la vendita separata — non la locazione. Vendere il box a chi non compra anche la casa è la cosa che le norme hanno regolato, e in certi casi vietato. Affittarlo è un’altra operazione: la proprietà non si sposta, e il posto continua a essere pertinenza della stessa unità immobiliare.
Questo non vuol dire che affittare sia sempre libero. Vuol dire che il divieto, se c’è, quasi mai viene dal vincolo pertinenziale: viene da una delle tre carte che vediamo più sotto.
Le tre categorie, e come si riconoscono
Non tutti i parcheggi hanno lo stesso regime, e la differenza la fa quando è stato costruito l’immobile. È la prima cosa da guardare.
| Categoria | Periodo | Regime |
|---|---|---|
| Parcheggi liberi | prima del 1967 | liberamente trasferibili anche separatamente |
| Legge Ponte (765/1967) | dal 1967 al 2005 | vincolo di pertinenzialità con l’unità abitativa |
| Legge Tognoli (122/1989), privati | dal 1989 | trasferibili separatamente dal 2012, se destinati a pertinenza di un’altra unità |
| Legge Tognoli, su area pubblica | dal 1989 | non trasferibili senza autorizzazione comunale |
| Costruiti dopo il 2005 | dal dicembre 2005 | vincolo eliminato dalla legge 246/2005 |
Smetti di girare a vuoto 🅿️
Con KIVO vedi sulla mappa i posti privati prenotabili vicino a te e dove si stanno liberando posti in strada. Gratis.
Cosa è cambiato nel 2012
Fino al 2012 la cessione separata di un parcheggio Tognoli era colpita da nullità: il box non poteva cambiare proprietario senza la casa a cui era legato.
Il decreto legge 5 del 2012, quello chiamato Semplifica-Italia, ha allentato il vincolo per i parcheggi Tognoli privati: la cessione separata è diventata possibile, ma a condizione che il parcheggio venga contestualmente destinato a pertinenza di un’altra unità immobiliare. Non è quindi una liberalizzazione piena — il posto deve restare pertinenza di qualcosa, semplicemente può cambiare di quale.
Per i parcheggi Tognoli realizzati su aree pubbliche in regime di convenzione la situazione è rimasta più rigida: serve l’autorizzazione del Comune. E per gli immobili costruiti dopo il dicembre 2005 il vincolo è stato eliminato del tutto dalla legge 246/2005.
Le tre carte da guardare prima di pubblicare l’annuncio
Nell’ordine in cui conviene guardarle, perché la prima esclude quasi sempre il problema.
- L’atto di acquisto. È il documento che dice se il posto è pertinenza e di quale unità. Se c’è un vincolo scritto, sta lì. Se il rogito è muto sul punto e l’immobile è successivo al 2005, il tema in genere non si pone nemmeno.
- Il regolamento condominiale. È la fonte che nella pratica blocca più affitti del Codice Civile: alcuni regolamenti contrattuali vietano di concedere l’uso di parti di proprietà esclusiva a soggetti estranei al condominio, o pongono condizioni. Va letto, perché è vincolante e nessuno te lo ricorda.
- L’eventuale convenzione con il Comune. Riguarda i parcheggi realizzati su area pubblica o con agevolazioni: la convenzione può prevedere limiti d’uso espliciti. Se il tuo box viene da un intervento convenzionato, è la carta decisiva.
Il confine di questa pagina
Quanto sopra è il quadro generale, ed è quello che serve per capire in che situazione ti trovi e quali documenti recuperare. Non sostituisce il parere di un notaio sul caso specifico, e su un punto in particolare conviene essere espliciti: la qualificazione del singolo parcheggio dipende da atti che solo chi li legge può interpretare.
La buona notizia pratica è che per la stragrande maggioranza di chi ha un box a Torino e vuole affittarlo la risposta è semplice: il vincolo che temeva riguardava la vendita, il regolamento condominiale non dice nulla in contrario, e non c’è niente che impedisca di metterlo a reddito.
Se sei in quel caso, pubblicare l’annuncio su KIVO è gratuito e richiede circa dieci minuti; il posto resta tuo e decidi tu quando è disponibile.
Trova parcheggio a Torino in 30 secondi
Posti privati prenotabili, segnalazioni della community in tempo reale, pagamento protetto in app. Oppure apri KIVO nel browser →
Se resta vuoto, puoi affittarlo su KIVO e trasformarlo in una rendita: pubblichi gratis, decidi tu prezzi e orari, incassi sul conto. Scopri quanto può rendere →
Domande frequenti
Un posto auto pertinenziale si può affittare a un estraneo?
Il vincolo di pertinenzialità nasce per disciplinare la vendita separata del parcheggio, non la locazione: affittando, la proprietà non si sposta e il posto resta pertinenza della stessa unità. I limiti veri, quando ci sono, vengono di solito dal regolamento condominiale o da una convenzione con il Comune, non dal vincolo in sé.
Che differenza c’è fra parcheggi legge Ponte e legge Tognoli?
I parcheggi legge Ponte sono quelli realizzati fra il 1967 e il 2005 in base alla legge 765/1967, legati da vincolo pertinenziale all’unità abitativa. I Tognoli nascono con la legge 122/1989 e si dividono in privati e realizzati su area pubblica: per i privati il decreto legge 5/2012 ha reso possibile la cessione separata, purché il posto sia contestualmente destinato a pertinenza di un’altra unità immobiliare.
Il mio box è del 2010: ha ancora il vincolo?
Per gli immobili costruiti dopo il dicembre 2005 il vincolo pertinenziale è stato eliminato dalla legge 246/2005. Resta comunque utile controllare l’atto di acquisto e il regolamento condominiale, che sono fonti indipendenti dalla norma urbanistica e possono prevedere condizioni proprie.
Il regolamento condominiale può vietarmi di affittare il box?
Sì, ed è il caso che nella pratica si incontra più spesso. Alcuni regolamenti di natura contrattuale limitano la possibilità di concedere l’uso di proprietà esclusive a soggetti estranei al condominio. Va letto prima di pubblicare un annuncio, perché è vincolante e non viene segnalato da nessuno.
Continua a leggere
Affittare un box auto a Torino: quanto rende davvero →Affittare il box senza agenzia: cosa fa lei e cosa puoi fare tu →Quanto ti costa tenere il box vuoto (e quasi nessuno lo calcola) →Box coperto o posto scoperto: cosa cambia davvero per chi affitta →Affittare un posto scoperto in cortile: prezzo e requisiti →Affittare il box: le domande che ci fate più spesso →Le guide dei quartieri citati
Fonti: Notaio Del Monte — Il regime di circolazione dei parcheggi · Legge 122/1989 (legge Tognoli) — Disposizioni in materia di parcheggi
Giulia Grussu & Stefano Puggioni — fondatori di KIVO
Abbiamo costruito KIVO a Torino, dove viviamo e dove parcheggiamo ogni giorno. Per farlo abbiamo mappato oltre 11.000 stalli fra strisce blu, bianche e zone di sosta della città: queste guide nascono da quei dati e dagli stessi giri a vuoto che fai tu.
Scrivici: info@kivo-app.it · Cos’è KIVO
Tariffe e regole possono cambiare: fanno fede segnaletica, ordinanze del Comune di Torino e pagine ufficiali GTT. · ↑ Torna su