Prima di cominciare: si può?
Sono le domande che arrivano per prime, e nella grande maggioranza dei casi la risposta è sì.
Il condominio può vietarmelo? Solo con un regolamento contrattuale — approvato all'unanimità o accettato nei singoli atti d'acquisto — e solo se il divieto è espresso. Un regolamento votato in assemblea a maggioranza non può limitare i diritti sulla tua proprietà esclusiva.
C'è scritto «solo per ricovero di autoveicoli»: mi blocca? No. Quella clausola vieta di cambiare destinazione, non di affittare: un box affittato a un altro automobilista resta destinato al ricovero di un'auto.
Il box è cointestato con mio fratello: serve il suo consenso? Per una locazione normale no, basta la maggioranza per quote, e opera una presunzione di consenso finché nessuno esprime un dissenso preventivo. Sopra i nove anni serve l'unanimità.
Il box è in affitto anche a me: posso subaffittarlo? Dipende da cosa dice il tuo contratto, ed è il primo posto da guardare.
Soldi: quanto rende e quanto costa
Quanto rende un box a Torino? Fra i 40 e i 130 euro al mese secondo la zona: verso il basso in periferia, verso l'alto dove le strisce blu sono care e i posti liberi non ci sono.
Il primo anno rende dodici mensilità? No, fa nove o dieci: c'è il tempo di trovare il primo inquilino, un eventuale cambio, e i mesi morti. Dal secondo anno si sale al 90-95%.
Quanto trattiene KIVO? Il 5% dal tuo incasso, zero col Premium da 3,99 € al mese. Chi prenota paga un 14% di servizio sopra il prezzo, con un minimo di 0,39 €.
Quanto mi costa tenerlo chiuso? Fra i 400 e i 700 euro l'anno fra IMU, quota condominiale e manutenzione, senza contare il canone che non incassi.
Devo pagare per pubblicare? No, e non ci sono costi per mettere l'annuncio in evidenza: paghi solo se e quando incassi.
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Tasse: le tre voci, separate
Devo dichiarare quello che incasso? Sì, sempre, anche quando il contratto non va registrato. Il canone è reddito e va in dichiarazione.
Devo registrare il contratto? Solo se supera i 30 giorni complessivi nell'anno con lo stesso conduttore. Sotto quella soglia no, ma il reddito resta da dichiarare.
Entro quando si registra? Trenta giorni dalla stipula, o dalla decorrenza se anteriore: è la trappola più comune, perché chi firma dopo l'inizio ha già il termine in corso.
Quanto costa registrare? Imposta di registro al 2% del canone annuo con un minimo di 67 euro, più il bollo. Su un box da 100 euro al mese siamo intorno agli 83-99 euro.
Pago l'IMU? Se il box non è pertinenza dell'abitazione principale sì: a Torino il 10,60 per mille, calcolato sulla rendita catastale moltiplicata per 168. E la pertinenza esente è una sola per categoria: il secondo box paga.
Serve la partita IVA? È una delle poche domande su cui non diamo una risposta generale, perché dipende dal numero di posti, dalla continuità e dai servizi offerti. Va posta al commercialista con la tua situazione in mano.
Contratto e rapporto con chi affitta
Serve un contratto scritto? Non è imposto dalla forma, ma sì: è quello che permette di provare i termini se serve far valere una scadenza o recuperare il box. Chi ha affittato a voce deve dimostrare tutto da zero.
Se non paga? Per i box il termine di grazia previsto per le locazioni abitative non opera, quindi la posizione del proprietario è più solida di quanto si creda — ma lo sfratto per morosità richiede un contratto scritto.
Se non se ne va alla scadenza? Non si cambia la serratura e non si sposta l'auto: sono iniziative che ribaltano le posizioni. La strada è l'intimazione di licenza o sfratto per finita locazione, che vale anche per le locazioni non abitative.
Quanto preavviso serve per disdire? Quello che dice il contratto: per i box non esiste una durata minima di legge, quindi vale quello che avete scritto.
Posso vietare che ci tenga della roba? Sì, e nelle autorimesse soggette alle norme antincendio il deposito di sostanze combustibili è già vietato di suo — e cartone e pneumatici sono combustibili.
Rischi, tempi e pratica
E se me lo rovinano? La lista di quello che può rompersi in un box è corta: molla, lampadina, serratura, al limite la porta ammaccata. Su cinque anni il caso peggiore ragionevole sta sotto il 10% dell'incasso.
Quanto tempo mi porta via? Quattro ore la prima volta, poi meno di dieci minuti al mese se l'accesso non richiede la tua presenza.
Devo consegnare le chiavi di persona? No, ed è la scelta che più di ogni altra decide se continuerai: una cassetta a combinazione o un codice sul cancello eliminano il problema per sempre.
Quanto ci vuole ad affittarlo? Dipende da zona, prezzo e qualità dell'annuncio; se dopo due settimane l'annuncio riceve visite ma nessuna richiesta, il prezzo è alto.
Devo sistemarlo prima? Solo luce, porta e aerazione. Non ridipingere, non rifare il pavimento e non aspettare l'intervento condominiale per un'infiltrazione.
Posso affittarlo solo per le mie ferie? Sì, ed è il modo più semplice di provare: date certe, nessun rischio che qualcuno resti.
La domanda che non ci fate, e dovreste
Fra tutte le domande che riceviamo ne manca sempre una, ed è quella che sposta di più il risultato: il mio box a chi serve, esattamente?
Un box alto due metri e mezzo serve a un artigiano con un furgone e vale il doppio. Un box a duecento metri da una sede universitaria serve a tre scooter da settembre a luglio. Un box in una via dove si parcheggia libero alle otto di sera non serve quasi a nessuno, e nessun prezzo lo cambia.
Chi si fa questa domanda prima di scrivere l'annuncio scrive un annuncio diverso, e lo affitta prima. Ci sono sei profili tipici e li conosci già tutti.
Se una domanda che hai non è in questa lista, quasi certamente ha una pagina sua: il blog copre ormai una quarantina di articoli sul lato di chi affitta, dalla prima decisione fino alla riconsegna delle chiavi.
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Domande frequenti
Il condominio può vietarmi di affittare il box?
Solo con un regolamento contrattuale, approvato all'unanimità o accettato nei singoli atti di acquisto, e solo se il divieto è espresso. Un regolamento votato in assemblea a maggioranza non può limitare i diritti sulla tua proprietà esclusiva.
Devo registrare il contratto di affitto del box?
Solo se supera i 30 giorni complessivi nell'anno con lo stesso conduttore. In quel caso la registrazione va fatta entro 30 giorni dalla stipula o dalla decorrenza se anteriore, e costa il 2% del canone annuo con un minimo di 67 euro più il bollo.
Quanto rende un box a Torino?
Fra i 40 e i 130 euro al mese secondo la zona. Il primo anno rende però nove o dieci mensilità su dodici, non dodici: dal secondo si arriva al 90-95% del teorico.
Quanto trattiene la piattaforma?
KIVO trattiene il 5% dall'incasso dell'host, zero per chi ha il Premium da 3,99 € al mese; chi prenota paga un 14% di servizio con un minimo di 0,39 €, aggiunto sopra il prezzo indicato. Pubblicare è gratuito.
Serve la partita IVA per affittare un box?
Non c'è una risposta valida per tutti: dipende dal numero di posti, dalla continuità dell'attività e dagli eventuali servizi offerti. È una delle poche domande da portare al commercialista con la propria situazione concreta.
E se l'inquilino non se ne va alla scadenza?
Non si cambia la serratura e non si sposta l'auto: sono iniziative che ti espongono. La strada è l'intimazione di licenza o di sfratto per finita locazione, che si applica anche alle locazioni non abitative come i box.
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Affittare un box auto a Torino: quanto rende davvero →Chi è la persona che prenderà il tuo box →Quanto trattiene KIVO, detto in chiaro →Il modello RLI passo per passo: registrare il contratto del box →Il regolamento di condominio può vietare l’affitto del box? →Cosa può rompersi in un box affittato (la lista è più corta di quanto pensi) →Quanto tempo mi porta via al mese? Il conto onesto →Il mio box si può affittare? La lista di controllo in dieci punti →Le guide dei quartieri citati
Giulia & Stefano — fondatori di KIVO
Abbiamo costruito KIVO a Torino, dove viviamo e dove parcheggiamo ogni giorno. Per farlo abbiamo mappato oltre 11.000 stalli fra strisce blu, bianche e zone di sosta della città: queste guide nascono da quei dati e dagli stessi giri a vuoto che fai tu.
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Tariffe e regole possono cambiare: fanno fede segnaletica, ordinanze del Comune di Torino e pagine ufficiali GTT. · ↑ Torna su