La domanda arriva sempre dallo stesso momento
Hai deciso di affittare il box, magari hai già pronto l'annuncio, e qualcuno in cortile ti dice la frase: «guarda che il regolamento non lo permette». Da quel momento il progetto si ferma per settimane, perché nessuno sa dire con certezza se sia vero.
La risposta esiste e non è complicata, ma dipende da un dettaglio che quasi nessuno conosce: esistono due tipi di regolamento di condominio, e uno dei due non ha il potere di vietarti niente su una cosa che è tua.
Regolamento assembleare: non può toccare la tua proprietà
Il regolamento assembleare è quello approvato in assemblea a maggioranza. Serve a organizzare l'uso e la gestione delle parti comuni: le scale, il cortile, l'ascensore, gli orari del portone.
L'articolo 1138 del codice civile mette però un limite esplicito: le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni. Il box che hai comprato è proprietà esclusiva tua; decidere se tenerlo vuoto, usarlo o affittarlo fa parte di quei diritti.
Un divieto di locazione infilato in un regolamento approvato a maggioranza è quindi inefficace. Non serve una causa per «farlo cadere»: quella clausola eccede i poteri dell'assemblea, e l'assemblea non può attribuirseli votando.
Smetti di girare a vuoto 🅿️
Con KIVO vedi sulla mappa i posti privati prenotabili vicino a te e dove si stanno liberando posti in strada. Gratis.
Regolamento contrattuale: quello sì, ma a condizioni precise
L'altro tipo è il regolamento contrattuale. Nasce come contratto: o è stato approvato da tutti i condomini all'unanimità, oppure — il caso più frequente — è stato predisposto dal costruttore e richiamato e accettato nei singoli atti di acquisto. Chi ha comprato ha firmato, quindi ha aderito.
Avendo natura negoziale, questo regolamento può contenere disposizioni che pongono limitazioni ai diritti dei condomini «sia relativamente alle parti condominiali, sia riguardo al contenuto del diritto dominicale sulle porzioni di loro esclusiva proprietà»: lo ha detto la Cassazione nella sentenza n. 1748 del 24 gennaio 2013. Un divieto di locare il box, se sta in un regolamento contrattuale, può essere valido.
Restano due paletti importanti. Il primo: il divieto deve essere espresso e chiaro, perché le clausole che comprimono la proprietà si interpretano in senso restrittivo. Il secondo, che è quello che conta nella pratica: una formula generica non basta.
Le formule generiche non vietano l’affitto
È il punto dove si risolvono nove casi su dieci. Molti regolamenti contengono frasi come «i box sono destinati esclusivamente al ricovero di autoveicoli», oppure «è vietato destinare i locali a uso diverso da quello di autorimessa».
Queste clausole vietano di cambiare la destinazione: farci un magazzino, un laboratorio, un deposito di merci. Non vietano di affittare, perché un box affittato a un altro automobilista resta un box usato per ricoverare un'auto: la destinazione non è cambiata di una virgola, è cambiato solo chi gira la chiave.
Per vietare la locazione il regolamento deve dirlo: parole come «locare», «affittare», «concedere in uso a terzi non condomini». Se quelle parole non ci sono, il divieto non c'è.
Come si capisce, in pratica, quale dei due hai
Non serve un avvocato per il primo controllo, servono venti minuti.
- Cerca il regolamento nel tuo atto di acquisto. Se l'atto lo richiama e dichiara che l'acquirente lo accetta, è contrattuale. È la traccia più affidabile e ce l'hai in casa.
- Guarda se è trascritto nei registri immobiliari. I regolamenti contrattuali spesso lo sono, proprio per vincolare anche chi compra dopo.
- Chiedi all'amministratore il verbale di approvazione. Se è stato approvato in assemblea con una maggioranza — anche larga, anche 900 millesimi — è assembleare. L'unanimità dei presenti non basta: serve il consenso di tutti i condomini.
- Leggi la clausola parola per parola. Se parla di destinazione d'uso e non di locazione, non ti riguarda.
- Se il divieto c'è e il regolamento è contrattuale, l'ultima strada è modificarlo: serve l'unanimità, che in un condominio grande vuol dire quasi mai. Meglio saperlo prima di litigare.
Quello che il condominio può legittimamente pretendere
Attenzione a non passare dall'altra parte, cioè a dedurre che il condominio non abbia voce in capitolo. Ne ha, su cose diverse dal tuo diritto di affittare.
Può pretendere il rispetto delle regole sull'uso delle parti comuni: come si transita nel cortile, a che velocità, dove non si sosta per non bloccare il passaggio, gli orari se ci sono, il divieto di lavare l'auto o cambiare l'olio nel cortile. Chi affitti è tenuto a rispettarle come le rispetteresti tu, e la strada semplice è allegarle al contratto invece di raccontarle a voce.
Può anche pretendere il rispetto dei divieti di destinazione: se il regolamento vieta di usare il box come deposito, quel divieto vale anche per chi lo prende in affitto. È un buon motivo per scriverlo nel contratto: così se qualcuno ci mette dentro degli scatoloni hai una clausola da richiamare e non una discussione.
E l’amministratore va avvisato?
Nella maggior parte dei casi non c'è un obbligo di legge di comunicare all'amministratore che hai affittato il box, perché non stai cedendo né modificando niente delle parti comuni.
Conviene però farlo comunque, e conviene per un motivo pratico: l'amministratore è la persona che riceve le lamentele. Se in cortile compare un'auto che nessuno ha mai visto, la prima ipotesi che circola è che qualcuno sia entrato senza averne diritto. Una mail di due righe con nome e targa di chi usa il box chiude la questione prima che nasca.
Verifica anche se il regolamento contiene un obbligo di comunicazione: alcuni ce l'hanno, e in quel caso non è cortesia ma un adempimento.
Il caso opposto: il posto assegnato in cortile
Fin qui abbiamo parlato del box di proprietà. Se invece quello che hai è uno stallo assegnato in cortile, la situazione è diversa e va guardata prima di pubblicare qualsiasi annuncio: bisogna capire se quel posto è di tua proprietà esclusiva, se è un uso esclusivo su area comune o se è solo un'assegnazione decisa dall'assemblea, revocabile.
Sono tre situazioni con tre risposte differenti, e la differenza non si vede guardando il cortile: si vede leggendo l'atto. C'è una guida dedicata all'affitto del posto auto in condominio che parte proprio da questa distinzione.
Quando il quadro è chiaro, pubblicare su KIVO è gratis e ci vogliono pochi minuti: decidi tu prezzo, disponibilità e regole d'accesso, e chi prenota paga online.
Trova parcheggio a Torino in 30 secondi
Posti privati prenotabili, segnalazioni della community in tempo reale, pagamento protetto in app. Oppure apri KIVO nel browser →
Se resta vuoto, puoi affittarlo su KIVO e trasformarlo in una rendita: pubblichi gratis, decidi tu prezzi e orari, incassi sul conto. Scopri quanto può rendere →
Domande frequenti
Il condominio può vietarmi di affittare il box?
Solo con un regolamento contrattuale, cioè approvato all'unanimità o accettato nei singoli atti di acquisto, e solo se il divieto è scritto in modo espresso. Un regolamento approvato in assemblea a maggioranza non può limitare i diritti sulla tua proprietà esclusiva: lo dice l'articolo 1138 del codice civile.
Il regolamento dice che il box è destinato solo al ricovero di autoveicoli: posso affittarlo?
Sì. Quella clausola vieta di cambiare destinazione, non di affittare: un box affittato a un altro automobilista resta destinato al ricovero di un'auto. Per vietare la locazione il regolamento deve nominarla espressamente.
Come capisco se il mio regolamento è contrattuale o assembleare?
Guarda l'atto di acquisto: se lo richiama e dichiari di accettarlo, è contrattuale. Altrimenti chiedi all'amministratore il verbale di approvazione: se è stato votato a maggioranza in assemblea, è assembleare e non può vietarti di affittare.
Devo avvisare l'amministratore che ho affittato il box?
Di norma non c'è un obbligo di legge, ma conviene: una mail con nome e targa di chi usa il box evita che l'auto sconosciuta in cortile diventi un caso. Controlla però se il regolamento prevede una comunicazione, perché alcuni la impongono.
Se affitto il box devo far rispettare il regolamento a chi lo prende?
Sì, per la parte che riguarda l'uso delle parti comuni e i divieti di destinazione. La soluzione pratica è allegare il regolamento al contratto: così le regole sono documentate e non affidate a un discorso a voce.
Continua a leggere
Affittare un posto auto in condominio: cosa si può fare davvero →Il mio box si può affittare? La lista di controllo in dieci punti →Contratto di affitto di un posto auto: come si fa, punto per punto →Affittare un box auto a Torino: quanto rende davvero →Sublocazione di un box auto: si può o no? →Le guide dei quartieri citati
Fonti: Art. 1138 codice civile — Regolamento di condominio · Cassazione civile Sez. II, 24/01/2013 n. 1748 (richiamata in commento all’art. 1138)
Giulia & Stefano — fondatori di KIVO
Abbiamo costruito KIVO a Torino, dove viviamo e dove parcheggiamo ogni giorno. Per farlo abbiamo mappato oltre 11.000 stalli fra strisce blu, bianche e zone di sosta della città: queste guide nascono da quei dati e dagli stessi giri a vuoto che fai tu.
Scrivici: info@kivo-app.it · Cos’è KIVO
Tariffe e regole possono cambiare: fanno fede segnaletica, ordinanze del Comune di Torino e pagine ufficiali GTT. · ↑ Torna su