La situazione, che è più comune del box intestato a uno solo
Il box arriva da un'eredità e ora è di tre fratelli. Oppure è stato comprato in due, e nel frattempo i due si sono separati. Oppure è metà tuo e metà di un cugino che vive a Bologna e risponde ai messaggi una volta al mese.
In tutti questi casi il box resta fermo per anni, non perché qualcuno si opponga, ma perché nessuno sa se si può fare qualcosa senza mettere d'accordo tutti. La risposta della legge è più permissiva di quanto si creda.
La regola: maggioranza per quote, non unanimità
La comunione è disciplinata dal codice civile e distingue fra due tipi di decisioni.
Per gli atti di ordinaria amministrazione basta la maggioranza dei partecipanti, calcolata secondo il valore delle quote e non per teste. Due fratelli su tre con un terzo ciascuno fanno due terzi del valore: hanno la maggioranza.
Per le innovazioni e gli atti eccedenti l'ordinaria amministrazione serve una maggioranza più alta: la maggioranza dei partecipanti che rappresenti almeno due terzi del valore complessivo della cosa comune (art. 1108 c.c.).
Dare in locazione un box per una durata normale rientra nella gestione del bene comune, non fra gli atti di disposizione: non serve il consenso di tutti.
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Il confine netto: i nove anni
C'è però una soglia scritta esplicitamente nella norma, ed è quella che va conosciuta.
L'ultimo comma dell'articolo 1108 dice: «È necessario il consenso di tutti i partecipanti per gli atti di alienazione o di costituzione di diritti reali sul fondo comune e per le locazioni di durata superiore a nove anni».
Sopra i nove anni serve l'unanimità, senza eccezioni. Sotto i nove no. Per un box la cosa è quasi teorica — nessuno affitta un posto auto per un decennio — ma vale la pena saperlo per non firmare per distrazione un contratto che si rinnova automaticamente oltre quella soglia.
La presunzione che risolve i casi reali
Qui sta la parte utile davvero, perché riguarda la situazione tipica: non hai la maggioranza, hai metà, oppure semplicemente non hai chiesto niente a nessuno.
La giurisprudenza ammette che uno o alcuni dei comproprietari concedano in locazione il bene comune anche senza la partecipazione formale degli altri, sulla base della presunzione che agiscano anche con il consenso altrui. È il modo in cui, nella pratica, funzionano quasi tutte le comunioni familiari.
Questa facoltà ha però un limite preciso: cade davanti al dissenso espresso e preventivo degli altri comproprietari. Cioè: finché nessuno ha detto di no, la presunzione regge. Dal momento in cui un comproprietario manifesta il proprio dissenso — e conviene che lo faccia per iscritto, se è quello che vuole — la presunzione non c'è più.
La conseguenza pratica è quasi paradossale ma è utile: il momento peggiore per chiedere il permesso è quando temi un no. Se invece la comunione è pacifica e nessuno si oppone, il fatto che tu proceda non è un abuso.
Cosa conviene fare comunque, anche se non è obbligatorio
La legge dice cosa puoi fare; l'esperienza dice cosa evita le liti in famiglia, che sono la vera ragione per cui questi box restano vuoti.
- Manda una comunicazione, non una richiesta. «Ho intenzione di affittare il box da settembre a 90 euro al mese, l'incasso lo dividiamo secondo le quote» è diverso da «posso?». La prima informa, la seconda apre una trattativa che può non chiudersi mai.
- Metti nero su bianco come si divide l'incasso. È il punto su cui nascono i risentimenti veri: i frutti del bene comune spettano ai partecipanti in proporzione alle rispettive quote, e chi si occupa della gestione può legittimamente trattenere le spese sostenute. Deciderlo prima costa una riga.
- Chiarisci chi paga cosa. IMU e quota condominiale si dividono secondo le quote, come l'incasso. Se ne paga uno solo, va scalato prima della divisione.
- Firma tu il contratto, con la tua qualità indicata. Puoi firmare come comproprietario: il conduttore ha bisogno di sapere con chi ha a che fare, e la trasparenza qui aiuta anche te.
- Se un comproprietario è irreperibile, la comunicazione va comunque tentata e documentata: una raccomandata all'ultimo indirizzo noto è la prova che non hai agito di nascosto.
Il caso della separazione, che è diverso
Quando la comproprietà nasce da una separazione o da un divorzio, la questione raramente è giuridica: è che l'altra persona può opporsi per ragioni che col box non c'entrano.
Vale comunque tutto quello che c'è sopra — metà e metà non dà la maggioranza a nessuno, ma la presunzione opera finché non c'è dissenso espresso — con un'accortezza in più: se esiste un provvedimento del giudice che assegna o disciplina l'uso dei beni, quello viene prima di tutto e va letto.
Nei casi in cui l'accordo è impossibile e il bene resta improduttivo, la strada prevista dall'ordinamento è lo scioglimento della comunione, che però per un box è quasi sempre sproporzionato ai costi. Molto più spesso conviene proporre un affitto breve e reversibile: è più facile ottenere un sì su sei mesi che su un impegno indefinito.
Il modo più semplice di cominciare
Con un box in comunione la cosa che riduce di più gli attriti è la reversibilità. Un contratto lungo obbliga tutti a fidarsi di una decisione presa da uno; una prenotazione di un mese non obbliga nessuno a niente e produce un numero vero da mettere sul tavolo alla prossima cena di famiglia.
Su KIVO ogni prenotazione ha una data di fine, il pagamento passa dalla piattaforma — quindi l'incasso è tracciato e la divisione fra comproprietari è documentabile, che con dei fratelli non è un dettaglio — e pubblicare non costa niente. Vale la pena guardare prima quanto chiede la tua zona, così la proposta che porti agli altri ha un numero dentro.
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Domande frequenti
Per affittare un box cointestato serve il consenso di tutti?
No. Per gli atti di gestione del bene comune basta la maggioranza calcolata secondo il valore delle quote, non per teste. L'unanimità serve solo per gli atti di alienazione, per la costituzione di diritti reali e per le locazioni di durata superiore a nove anni (art. 1108 c.c.).
Posso affittare il box se ho solo metà della proprietà?
La giurisprudenza ammette che uno o alcuni comproprietari concedano in locazione il bene comune anche senza la partecipazione formale degli altri, sulla presunzione che agiscano con il loro consenso. Il limite è il dissenso espresso e preventivo di un altro comproprietario: finché nessuno si oppone, la presunzione regge.
Come si divide l'incasso di un box in comunione?
I frutti del bene comune spettano ai partecipanti in proporzione alle quote, e chi gestisce può legittimamente scalare le spese sostenute. Conviene metterlo per iscritto prima di incassare il primo canone: è il punto su cui nascono i risentimenti veri.
Un comproprietario può oppormisi dopo che ho già affittato?
Il dissenso rilevante è quello espresso e preventivo. Per questo conviene mandare una comunicazione con l'intenzione, le date e il canone: informa, documenta la trasparenza e fa decorrere il momento in cui chi vuole opporsi deve farlo.
E se il box è cointestato dopo una separazione?
Valgono le stesse regole, ma va letto prima l'eventuale provvedimento del giudice che assegna o disciplina l'uso dei beni, perché quello viene prima. Quando l'accordo è difficile conviene proporre un affitto breve e reversibile: è più facile ottenere un sì su sei mesi che su un impegno indefinito.
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Fonti: Art. 1108 codice civile — Innovazioni e altri atti eccedenti l’ordinaria amministrazione
Giulia & Stefano — fondatori di KIVO
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