Una lettera di differenza, e non è formale
Nel catasto i locali non abitativi sono divisi per categoria, e due si somigliano nella sostanza ma non nella destinazione.
La C/6 è la categoria di stalle, scuderie, rimesse e autorimesse: è quella dei box e dei posti auto. La C/2 è quella di magazzini e locali di deposito. Sono destinazioni diverse, non due nomi per la stessa cosa.
Non è un dettaglio da geometri, perché la destinazione decide tre cose concrete: cosa puoi legittimamente farci, quali regole di sicurezza si applicano, e cosa può contestarti il condominio.
La prima verifica quindi è banale e gratuita: guardare la visura e vedere che categoria ha il locale.
Perché il tema non è il catasto ma i pompieri
La parte che sorprende è questa: il problema più serio non è catastale, è di prevenzione incendi.
Un’autorimessa è un’attività con requisiti tecnici propri — ventilazione, compartimentazione, vie di fuga, limiti sui veicoli a gas — e quei requisiti esistono perché in un locale chiuso ci sono veicoli con carburante dentro.
Un magazzino non è progettato per quello. Tenerci un’auto sistematicamente vuol dire usare un locale come autorimessa senza che ne abbia le caratteristiche, e in caso di incendio la questione non è la multa: è la copertura assicurativa.
È lo stesso motivo per cui nei piani interrati esistono limiti sui veicoli a GPL: in quei locali il rischio è studiato, e fuori da quei locali non lo è.
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Le tre cose da verificare, in ordine
Nell’ordine in cui diventano un problema, non in ordine di fatica.
- La categoria catastale. Visura alla mano: se è C/2 non è un’autorimessa, e usarla come tale è un cambio di destinazione d’uso, che ha un suo percorso e non si fa di fatto.
- Il regolamento condominiale. Molti regolamenti indicano la destinazione dei locali, e il divieto di usare un deposito come rimessa è fra le clausole più comuni. Se il regolamento è contrattuale, quel limite vale davvero.
- L’assicurazione, di entrambi. Quella del fabbricato e quella dell’auto. Un sinistro in un locale usato per una destinazione diversa da quella dichiarata è esattamente il caso in cui la compagnia contesta.
Se il locale è tuo e volevi affittarlo come posto auto
È la situazione da cui parte quasi sempre questa domanda: c’è un magazzino sfitto, i box in zona si affittano, e sembra la conversione più facile del mondo.
La strada corretta esiste e non è impossibile: si verifica la categoria, si valuta con un tecnico se il locale ha o può avere i requisiti, e se ha senso si fa il cambio di destinazione d’uso. In quel caso diventa un C/6 a tutti gli effetti e il problema sparisce.
Quello che non conviene è affittarlo «come deposito» sapendo che ci entrerà un’auto: il contratto direbbe una cosa e la realtà un’altra, e in caso di incendio o di contestazione condominiale la parte scoperta sei tu, non l’inquilino.
Se invece il locale resta un magazzino, la sua domanda esiste comunque: c’è chi cerca un deposito per una moto d’epoca ferma, per attrezzature, per un trasloco. È un mercato diverso ma reale, e non richiede nessun cambio di carta.
Il caso in cui invece è tutto semplice
Vale la pena chiudere sul caso opposto, perché è quello di quasi tutti: se il locale è già una C/6, oppure è un posto auto in un cortile o in un’autorimessa esistente, nessuna di queste domande si pone.
Lì il tema torna quello ordinario: le misure, come si entra, il contratto, il canone. Sono le cose che decidono se un posto si affitta, e sono molto più facili da sistemare di un cambio di destinazione d’uso.
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Domande frequenti
Posso tenere l’auto in un magazzino?
Non è automaticamente vietato ma non è automaticamente lecito. Nel catasto la C/6 è la categoria di rimesse e autorimesse, la C/2 quella di magazzini e locali di deposito: sono destinazioni diverse, e usare un C/2 come autorimessa è un cambio di destinazione d’uso, che ha un suo percorso.
Qual è il rischio vero?
Non il catasto ma la prevenzione incendi. Un’autorimessa ha requisiti tecnici propri — ventilazione, compartimentazione, vie di fuga, limiti sui veicoli a gas — perché in un locale chiuso ci sono veicoli con carburante dentro. Un magazzino non è progettato per quello, e in caso di incendio il problema non è la multa: è la copertura assicurativa.
Cosa devo controllare?
Tre cose nell’ordine: la categoria catastale sulla visura; il regolamento condominiale, perché il divieto di usare un deposito come rimessa è fra le clausole più comuni e se il regolamento è contrattuale vale; e le assicurazioni, quella del fabbricato e quella dell’auto, perché un sinistro in un locale usato per una destinazione diversa da quella dichiarata è il caso tipico di contestazione.
Ho un magazzino sfitto e volevo affittarlo come posto auto: si può fare?
Si verifica la categoria, si valuta con un tecnico se il locale ha o può avere i requisiti, e se ha senso si fa il cambio di destinazione d’uso: in quel caso diventa un C/6 e il problema sparisce. Quello che non conviene è affittarlo come deposito sapendo che ci entrerà un’auto, perché in caso di incendio o di contestazione la parte scoperta è il proprietario.
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Il box auto e la categoria catastale C/6: cosa comporta →L’inquilino usa il box come magazzino: si può vietare? →Auto a GPL e a metano nei parcheggi interrati: cosa si può fare davvero →Il regolamento di condominio può vietare l’affitto del box? →Assicurazione e responsabilità quando affitti il box: chi paga i danni →Garage e box in affitto a Torino: quanto costano davvero, zona per zona →Le guide dei quartieri citati
Fonti: Agenzia delle Entrate — Categorie catastali dei fabbricati · Ministero dell’Interno — Requisiti tecnici di prevenzione incendi per le autorimesse
Giulia Grussu & Stefano Puggioni — fondatori di KIVO
Abbiamo costruito KIVO a Torino, dove viviamo e dove parcheggiamo ogni giorno. Per farlo abbiamo mappato oltre 11.000 stalli fra strisce blu, bianche e zone di sosta della città: queste guide nascono da quei dati e dagli stessi giri a vuoto che fai tu.
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