Il cancello è parte comune, e questo decide quasi tutto
Il cancello carraio di un cortile condominiale, con il suo motore e l’automazione, rientra fra le parti comuni dell’edificio: serve all’uso di tutti quelli che ci passano, e non appartiene a un singolo.
La conseguenza è che la spesa di manutenzione e riparazione si ripartisce fra i condomini, e il criterio lo dà l’articolo 1123 del Codice Civile: in proporzione al valore delle rispettive proprietà, salvo diversa convenzione.
Lo stesso articolo però contiene la regola che nella pratica conta di più: se una parte comune è destinata a servire i condomini in misura diversa, le spese si ripartiscono in proporzione all’uso che ciascuno può farne.
La regola dell’uso diverso, applicata al cortile
È il punto su cui nascono le discussioni vere, e conviene capirlo perché può riguardare direttamente chi ha un box.
Se dal cancello carraio passano solo i proprietari dei box e dei posti auto, e non chi abita ai piani senza avere un posto, è ragionevole che la spesa dell’automazione gravi su chi lo usa e non su tutti.
Molti regolamenti condominiali lo prevedono già, e quando lo prevedono il regolamento vince: la ripartizione convenzionale prevale su quella legale. La prima cosa da fare non è discutere in assemblea, è leggere il regolamento.
Dove il regolamento tace, la strada è una delibera assembleare che stabilisca il criterio. È una discussione che conviene fare a cancello funzionante, non con il motore rotto e le auto bloccate dentro.
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Le due eccezioni che spostano il conto su una persona sola
In questi due casi la ripartizione non c’entra: paga chi ha causato il problema.
- Il danno colposo. Se il cancello si rompe perché qualcuno ci è andato contro con l’auto, o ha forzato l’anta mentre si muoveva, il costo è di chi lo ha causato, non del condominio. La difficoltà non è la regola, è dimostrarlo: senza telecamere o senza ammissione la strada è in salita, ed è il motivo per cui in molti cortili la telecamera sul cancello si è ripagata da sola.
- L’uso improprio ripetuto. Un telecomando dato a troppe persone, transiti continui che non erano previsti, il cancello tenuto aperto a forza: qui non c’è un singolo urto ma un logorio, e se è documentato può essere addebitato a chi lo ha provocato.
Cosa cambia se il box lo hai affittato
Questa è la parte che interessa direttamente chi mette a reddito un posto, e la regola è semplice.
Verso il condominio il soggetto resti tu: sei tu il condomino, e la quota la paghi tu. L’inquilino non ha rapporti diretti con l’amministratore, e chiedergli di trattare per conto tuo non funziona.
Fra te e l’inquilino invece vale quello che avete scritto. Nella locazione la regola generale è che la manutenzione straordinaria sta al proprietario e quella ordinaria a chi usa il bene: la sostituzione del motore è straordinaria, la sua manutenzione periodica è discutibile ed è esattamente il punto da mettere nero su bianco.
Se invece il danno lo ha fatto il tuo inquilino, la sua responsabilità verso di te esiste — ma verso il condominio rispondi tu, e poi ti rivali. È il motivo per cui la riga nel contratto sull’uso del cancello e sulle chiavi vale più di quanto sembri.
Le tre righe da mettere nel contratto
Sono corte e chiudono in anticipo le tre discussioni che nascono sempre.
Chi apre e come: quante chiavi o telecomandi vengono consegnati, e che non possono essere duplicati o passati ad altri senza il tuo consenso.
Cosa succede se il cancello si rompe per un urto: che il danno causato dal veicolo dell’inquilino è a suo carico. Non serve una formula complicata, serve che ci sia scritto.
A chi si telefona: se il cancello non apre alle undici di sera, l’inquilino deve sapere se chiamare te, l’amministratore o la ditta. Senza questa riga chiama te, sempre, e la prima volta è alle undici di sera.
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Domande frequenti
Chi paga la riparazione del cancello del cortile condominiale?
Il cancello carraio è parte comune, quindi la spesa si ripartisce fra i condomini secondo l’articolo 1123 del Codice Civile: in proporzione al valore delle proprietà, salvo diversa convenzione. Se però la parte comune serve i condomini in misura diversa, le spese si ripartiscono in proporzione all’uso che ciascuno può farne.
Se dal cancello passano solo i proprietari dei box, pagano solo loro?
È il caso tipico della regola sull’uso diverso, e molti regolamenti lo prevedono già. Quando il regolamento lo prevede, la ripartizione convenzionale prevale su quella legale: la prima cosa da fare è leggerlo, non discutere in assemblea. Dove tace, serve una delibera che fissi il criterio.
E se il cancello lo ha rotto qualcuno con l’auto?
Allora non si ripartisce: paga chi ha causato il danno. La difficoltà non è la regola ma la prova, ed è il motivo per cui in molti cortili la telecamera sul cancello si è ripagata da sola. Lo stesso vale per l’uso improprio ripetuto, se documentato.
Se ho affittato il box, la quota la paga l’inquilino?
Verso il condominio no: il condomino sei tu e la quota la paghi tu. Fra te e l’inquilino vale quello che avete scritto nel contratto, tenendo presente che nella locazione la manutenzione straordinaria è del proprietario e quella ordinaria di chi usa il bene. Se il danno lo ha causato l’inquilino rispondi comunque tu verso il condominio, e poi ti rivali.
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Il regolamento di condominio può vietare l’affitto del box? →Affittare un posto auto in condominio: cosa si può fare davvero →Si può lavare l’auto nel cortile condominiale? →Cosa può rompersi in un box affittato (la lista è più corta di quanto pensi) →Descrivere l’accesso al box: la parte che fa annullare le prenotazioni →Contratto di affitto di un posto auto: come si fa, punto per punto →Le guide dei quartieri citati
Fonti: Art. 1123 Codice Civile — Ripartizione delle spese
Giulia Grussu & Stefano Puggioni — fondatori di KIVO
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