Il lordo si vede subito, il netto no
Chi cerca «Airbnb guadagno netto» o una stima di quanto si guadagna di solito ha già visto il prezzo a notte degli appartamenti della sua zona e ha moltiplicato per trenta. È il conto che fanno tutti, ed è il conto sbagliato.
Fra quello che paga l’ospite e quello che resta a te ci sono almeno quattro passaggi: la commissione della piattaforma, l’imposta sul reddito, i costi di ogni soggiorno e gli adempimenti che la legge chiede a chi affitta per brevi periodi. Più un quinto che nessun foglio di calcolo mette: il tuo tempo.
Questa pagina non vuole convincerti che Airbnb non convenga: per molti conviene, e rende molto più di un box. Vuole solo mettere in fila i numeri con le fonti, e poi mostrarti un’alternativa più piccola e molto più leggera.
Le voci che si tolgono dal lordo
Ecco cosa dicono le fonti ufficiali, aggiornate al 2026.
- La commissione. Airbnb applica, nella struttura a costi divisi, di solito il 3% all’host e dal 14,1% al 16,5% all’ospite; nella struttura a costo unico, tutta a carico dell’host, la maggior parte paga il 15,5%. Il costo unico è obbligatorio per chi usa un software di gestione.
- La cedolare secca. Per le locazioni brevi l’Agenzia delle Entrate indica l’aliquota del 26%, ridotta al 21% per un solo immobile scelto in dichiarazione. Si applica sull’intero canone, senza la riduzione forfettaria del 5%. Dal 2026 il regime vale per non più di due appartamenti: oltre, l’attività si presume d’impresa.
- Il CIN. Il Codice Identificativo Nazionale va esposto all’esterno dello stabile e in ogni annuncio. Chi affitta un’unità senza CIN rischia da 800 a 8.000 euro. Servono anche rilevatori di gas e di monossido di carbonio funzionanti ed estintori a norma.
- Gli ospiti alla Questura. I dati di chi alloggia si comunicano tramite il servizio Alloggiati Web della Polizia di Stato entro 24 ore dall’arrivo.
- L’imposta di soggiorno, regolata dal Comune di Torino, che si applica a chi pernotta in città.
- Pulizie, biancheria, utenze, piccoli guasti. Si pagano a ogni soggiorno o si fanno da sé: in tutti e due i casi costano, in soldi o in ore.
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Una notte da 100 euro, fatta i conti
Un esempio calcolato da noi, solo per vedere l’ordine di grandezza: un ospite paga 100 € di canone per una notte, in un appartamento affittato con la struttura a costo unico e con la cedolare al 21%.
Restano 63,50 €, e da lì vanno ancora tolti pulizie, lavanderia, utenze, consumabili e le ore passate fra check-in, messaggi e recensioni. Quanto pesino dipende dal tuo appartamento e da chi fa le pulizie: per questo non mettiamo una cifra. Sulla base imponibile esatta nel tuo caso decide il commercialista.
| Voce | Esempio su una notte |
|---|---|
| Canone pagato dall’ospite | 100,00 € |
| Commissione Airbnb a costo unico (15,5%) | − 15,50 € |
| Cedolare secca 21% sul canone | − 21,00 € |
| Prima di pulizie, biancheria, utenze e tempo | 63,50 € |
Il box: l’Airbnb senza lenzuola
Il box fa lo stesso mestiere, mettere a reddito un bene fermo, con un’altra natura fisica. Un box non è un’unità ad uso abitativo: niente CIN, niente comunicazione degli alloggiati, niente imposta di soggiorno. Niente lenzuola, niente pulizie fra un utilizzo e l’altro, niente ospite che arriva a mezzanotte.
Incassa molto meno, e va detto chiaro. Secondo l’OMI dell’Agenzia delle Entrate, primo semestre 2026, un box tipo da 15 m² vale in affitto circa 98–146 € al mese a San Salvario (zona B8) e circa 173–257 € nella zona B1 del centro: è un nostro conto sui valori al metro quadro, non una promessa. Un appartamento fa di più in poche notti.
Il confronto giusto, però, non è fra box e appartamento: è fra il box affittato e lo stesso box chiuso, che rende zero e costa spese condominiali. Le pagine su San Salvario e sul centro raccontano chi cerca posto in quelle vie e a che ora.
Cosa fa KIVO e cosa resta a te
Su KIVO pubblicare è gratuito, senza canoni. L’app mostra il posto a chi cerca in zona, incassa online prima della sosta tramite Stripe, blocca le date prese nel calendario e manda le istruzioni di accesso a ogni prenotazione confermata. Chi prenota paga il tempo che ha prenotato.
A te restano l’annuncio, fatto una volta; un accesso che non richieda la tua presenza; le risposte in chat; e la richiesta del bonifico dal Wallet, a partire da 20 €, che parte quando lo chiedi tu. Per i primi 30 host la commissione resta al 5% fino al 31/12/2027.
Sul fisco del box le regole sono altre: se il box è affittato da solo si applica l’IRPEF ordinaria, il reddito si dichiara sempre e il contratto si registra all’Agenzia delle Entrate solo oltre i 30 giorni nell’anno con la stessa persona. Per la DAC7 la piattaforma comunica i dati delle prenotazioni pagate, e per i posti auto non c’è soglia minima. Tutto il dettaglio è nella guida alle tasse sull’affitto del box.
Se hai un box e un appartamento
Molti host di Airbnb hanno anche il box della stessa casa, e lo lasciano vuoto o lo regalano all’ospite. Affittarlo a parte è spesso il modo più semplice di aggiungere un incasso senza aggiungere lavoro: prima però verifica con il commercialista la posizione IMU del box, che può cambiare se smette di essere pertinenza.
Il modo più rapido per partire: lascia nome e telefono nel modulo qui sotto, ti chiamiamo e mettiamo online il posto insieme. Se preferisci fare da solo, pubblichi il box o il posto in cortile su www.kivo-app.it/affitta-un-parcheggio.
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Domande frequenti
Quanto resta di netto da una notte su Airbnb?
Dipende da commissione, regime fiscale e costi. In un nostro esempio su una notte da 100 € con la struttura a costo unico (15,5%) e la cedolare al 21%, restano 63,50 € prima di pulizie, biancheria, utenze e tempo. Non è una media: è un ordine di grandezza.
La cedolare secca sugli affitti brevi è al 21% o al 26%?
Secondo l’Agenzia delle Entrate è al 26%, ridotta al 21% per un solo immobile scelto in dichiarazione. Dal 2026 il regime si applica a non più di due appartamenti; oltre, l’attività si presume d’impresa.
Per affittare un box serve il CIN?
No. Il CIN riguarda le unità ad uso abitativo destinate a locazione turistica o breve e le strutture ricettive. Un box non è un’unità abitativa, quindi non servono CIN, comunicazione degli alloggiati né imposta di soggiorno.
Non so da dove cominciare: cosa faccio?
Lascia nome e telefono nel modulo qui sotto: ti chiamiamo e mettiamo online il posto insieme. Oppure lo pubblichi da solo su www.kivo-app.it/affitta-un-parcheggio.
Un box rende quanto un appartamento su Airbnb?
No, molto meno. Secondo l’OMI un box tipo da 15 m² a San Salvario vale in affitto circa 98–146 € al mese. In cambio non ha pulizie, biancheria, ospiti da registrare né CIN.
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Affittare un box auto conviene? Quando sì, quando no, e come capirlo →Rendita passiva immobiliare: la più vicina è il box che hai già sotto casa →L’Airbnb dei parcheggi è arrivato a Torino (e non ci sono asciugamani da cambiare) →Box o stanza: quale dei due affitti ti lascia dormire →Quanto trattiene KIVO, detto in chiaro →Tasse sull’affitto di un box auto: cosa si paga davvero →Affittare un box a San Salvario: quanto vale e a chi serve →Affittare un box nel centro di Torino: quanto vale e con chi compete →IMU sul box auto a Torino: quanto si paga, con il conto fatto →Box o monolocale: cosa rende davvero di più →Le guide dei quartieri citati
Fonti: Agenzia delle Entrate — Le locazioni brevi e la cedolare secca · Airbnb — Costi del servizio per host e ospiti · Normattiva — D.L. 18 ottobre 2023, n. 145, art. 13-ter (CIN, requisiti di sicurezza e sanzioni) · Polizia di Stato — Servizio Alloggiati Web · Agenzia delle Entrate — Banca dati delle quotazioni immobiliari OMI, Torino, 1° semestre 2026 (zone B1 e B8) · Agenzia delle Entrate — Atti e contratti di locazione
Giulia Grussu & Stefano Puggioni — fondatori di KIVO
Abbiamo costruito KIVO a Torino, dove viviamo e dove parcheggiamo ogni giorno. Per farlo abbiamo mappato oltre 11.000 stalli fra strisce blu, bianche e zone di sosta della città: queste guide nascono da quei dati e dagli stessi giri a vuoto che fai tu.
Scrivici: info@kivo-app.it · Cos’è KIVO
Tariffe e regole possono cambiare: fanno fede segnaletica, ordinanze del Comune di Torino e pagine ufficiali GTT. · ↑ Torna su