Due strade diverse: patrimonio e reddito
L’ISEE si calcola dalla DSU, la Dichiarazione Sostitutiva Unica, e mette insieme due cose: i redditi del nucleo familiare e il suo patrimonio, mobiliare e immobiliare. Il box entra in tutte e due, ma per strade diverse.
Come patrimonio il box conta perché lo possiedi, che tu lo affitti o no. Come reddito conta quello che incassi affittandolo, e solo quando è finito nella dichiarazione dei redditi. È la distinzione più utile da capire, perché da lì dipende tutto il resto.
Tenere separate le due strade evita l’errore più comune: pensare che affittare il box «faccia salire l’ISEE» per il valore del box. Il valore c’era già; l’affitto aggiunge il reddito.
Il box come patrimonio: il valore IMU
Nella DSU gli immobili si indicano con il loro valore ai fini IMU, anche quando sono esenti dall’imposta. Per un box accatastato in C/6 il valore si ottiene dalla rendita catastale, rivalutata del 5% e moltiplicata per 160.
Il patrimonio considerato è quello posseduto al 31 dicembre del secondo anno precedente la DSU, al netto dell’eventuale mutuo residuo contratto per comprare l’immobile. Nel calcolo dell’ISEE il patrimonio immobiliare non pesa per intero: entra per il 20% del suo valore, prima della divisione per la scala di equivalenza.
Ecco un esempio con numeri inventati, solo per vedere l’ordine di grandezza.
| Passaggio | Esempio |
|---|---|
| Rendita catastale del box (C/6) | 120 € |
| Rivalutata del 5% | 126 € |
| Per il moltiplicatore 160: valore IMU | 20.160 € |
| Quota che entra nell’indicatore (20%) | 4.032 €, poi divisa per la scala di equivalenza |
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Se il box è la pertinenza della casa
Per la casa di abitazione del nucleo l’ISEE prevede una franchigia: una parte del suo valore non si conta. Nell’ISEE ordinario la soglia è di 52.500 euro.
Dal 1° gennaio 2026, per alcune prestazioni — Assegno di inclusione, Supporto per la formazione e il lavoro, Assegno unico, Bonus asilo nido e Bonus nuovi nati — l’INPS applica una franchigia più alta: 91.500 euro, che diventano 120.000 euro per chi abita in un comune capoluogo di città metropolitana come Torino, più 2.500 euro per ogni figlio convivente dopo il primo.
Nella DSU però ogni unità immobiliare si indica a parte, e il box ha una sua riga con il suo valore. Se nel tuo caso il box rientri o no nella franchigia della casa è proprio il tipo di verifica da fare con il CAF, con la visura alla mano.
L’affitto come reddito: con due anni di ritardo
I redditi della DSU sono quelli del secondo anno solare precedente. Quello che incassi affittando il box nel 2026 finisce nella dichiarazione dei redditi presentata nel 2027 e pesa sull’ISEE calcolato con la DSU del 2028.
Nell’indicatore entra il reddito complessivo ai fini IRPEF e, se hai scelto un regime sostitutivo come la cedolare secca, anche i redditi tassati in quel modo: cambiare regime fiscale non toglie l’affitto dall’ISEE.
Con la DSU precompilata i dati arrivano da Agenzia delle Entrate e INPS: puoi accettarli o modificarli, ma non le voci già dichiarate ai fini fiscali. È un motivo in più per dichiarare sempre gli incassi del box, come prevede la legge, e per farlo in modo corretto: è la cosa più semplice che si può fare già da oggi.
Cosa fare prima di decidere
Questa pagina descrive le regole generali, non il tuo caso. L’effetto sull’ISEE dipende dal nucleo, dagli altri redditi e patrimoni, e dalla prestazione che chiedi: vale la pena una verifica con un CAF, dove si può presentare anche la DSU: è lì che il calcolo si fa sulla tua realtà e non su un esempio.
Portaci tre cose: la visura catastale del box con categoria e rendita, il riepilogo degli incassi dell’anno, e l’elenco delle prestazioni legate all’ISEE che ricevi o che vuoi chiedere. Con questi dati il conto si fa in pochi minuti.
Se poi decidi di affittare: su KIVO si affittano solo posti privati, il reddito si dichiara sempre, e il contratto va registrato all’Agenzia delle Entrate solo oltre i 30 giorni nell’anno con la stessa persona.
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Domande frequenti
Il box conta nell’ISEE anche se non lo affitto?
Sì. Come patrimonio immobiliare si indica con il valore ai fini IMU, anche se è esente, a prescindere dal fatto che sia affittato o vuoto.
L’affitto del box fa salire subito l’ISEE?
No, arriva con due anni di ritardo: la DSU usa i redditi del secondo anno solare precedente. Gli incassi del 2026 pesano sull’ISEE calcolato con la DSU del 2028.
Con la cedolare secca l’affitto resta fuori dall’ISEE?
No. Nell’indicatore entrano anche i redditi soggetti a imposta sostitutiva, quindi il regime fiscale scelto non cambia il fatto che l’affitto sia contato.
Il box pertinenziale rientra nella franchigia della prima casa?
Nella DSU ogni unità immobiliare si indica a parte. Se nel tuo caso il box rientri nella franchigia della casa di abitazione è una verifica da fare con il CAF.
Dove mi faccio aiutare con la DSU?
Presso un CAF, dove si può presentare la DSU, oppure online sul portale INPS. Porta la visura del box e il riepilogo degli incassi.
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Giulia Grussu & Stefano Puggioni — fondatori di KIVO
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