La cosa che nessuno dice sul primo anno
Chi mette a reddito un posto auto per la prima volta fa quasi sempre lo stesso conto: canone mensile per dodici. Un box da 90 euro fa 1.080 euro l'anno, e da lì parte l'aspettativa.
Il primo anno non fa mai dodici mesi. Fa nove, dieci se le cose vanno bene, perché c'è il tempo per trovare il primo inquilino, c'è un eventuale cambio a metà, e ci sono i mesi in cui la domanda semplicemente non c'è. Saperlo prima non riduce l'incasso: riduce la delusione, che è la ragione principale per cui molti smettono dopo sei mesi.
Dal secondo anno la curva cambia, e il motivo è interessante.
I dodici mesi, come vanno davvero
Questa è la sequenza tipica di un box pubblicato a settembre in una zona con domanda normale. Le date si spostano ma la forma resta.
Il primo anno rende fra il 75 e l'85% del calcolo su dodici mesi. Su un box da 90 euro significa fra gli 810 e i 920 euro invece di 1.080. Non è un fallimento: è la norma, e conoscerla in anticipo cambia il modo in cui si legge il terzo mese.
| Periodo | Cosa succede | Incasso |
|---|---|---|
| Settimana 1-2 | l’annuncio prende visite, arrivano le prime domande | 0 |
| Settimana 3-6 | prima o seconda richiesta seria, visita, accordo | 0 |
| Mese 2-5 | rapporto stabile, nessuna manutenzione | pieno |
| Mese 6 | eventuale primo cambio: 2-4 settimane di vuoto | metà o zero |
| Mese 7-10 | secondo inquilino, in genere più lungo del primo | pieno |
| Agosto | domanda bassa, a Torino la sosta è sospesa due settimane | ridotto |
| **Totale primo anno** | **9-10 mensilità su 12** | **75-85% del teorico** |
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I due mesi morti, e sono sempre gli stessi
La stagionalità di un posto auto a Torino è marcata e prevedibile, il che significa che si può usare.
Agosto è il mese peggiore, per due ragioni che si sommano: mezza città è via, e il pagamento della sosta sulle strisce blu viene sospeso per due settimane centrali, quindi l'alternativa gratuita esiste. Chi cerca un posto rimanda a settembre.
Dicembre è il secondo, ma per una ragione diversa: non manca la domanda, mancano le decisioni. Nessuno cambia box sotto Natale. Un annuncio pubblicato il 10 dicembre riceve visite e nessuna richiesta fino al 7 gennaio.
I mesi buoni, specularmente, sono settembre — il migliore di tutti, perché rientrano i lavoratori, cominciano le università e riparte la sosta a pagamento — e poi gennaio, marzo e aprile. Se hai la scelta di quando pubblicare, pubblicare la prima settimana di settembre vale settimane di attesa risparmiate.
Dal lordo al netto: le voci che tolgono
Il secondo scarto fra aspettativa e realtà sta fra quello che incassi e quello che ti resta. Su un box le voci sono poche ma pesano in percentuale, perché gli importi minimi non scendono con l'importo del canone.
Su un box che incassa 900 euro nel primo anno: IMU intorno ai 350 se non è pertinenza esente, quota condominiale intorno ai 100, registrazione intorno agli 83 se il contratto è mensile e va registrato, manutenzione variabile ma mettiamo 60 di media. Restano circa 300 euro netti, prima delle imposte sul reddito.
Il numero fa impressione detto così, e va letto per quello che è: tre di quelle quattro voci le pagheresti comunque a box chiuso. Il confronto vero non è fra 900 e 300, è fra 300 e meno 500, che è quanto ti costa il box vuoto. La differenza fra le due situazioni è di 800 euro, ed è quella la cifra che conta.
Cosa cambia dal secondo anno
Il secondo anno rende sensibilmente di più del primo, e non perché alzi il prezzo.
Il tempo di vuoto crolla. Le foto ci sono, la descrizione è rodata, sai già quale prezzo funziona e quale no, e soprattutto sai in quanti giorni si riempie. Un box che il primo anno ha aspettato sei settimane, il secondo ne aspetta due.
Il rapporto dura di più. Il primo inquilino spesso è di passaggio; chi arriva dopo, quando l'annuncio è più preciso, si autoseleziona meglio e resta.
Le spese una tantum sono passate. La luce, i paracolpi, il numero sulla porta, la regolazione della basculante: nel primo anno si spendono, dal secondo no.
Il prezzo si aggiusta con dati veri. Dopo dodici mesi sai se il tuo box è sotto o sopra la sua fascia, perché lo hai misurato invece di stimarlo. Il secondo anno arriva in genere al 90-95% del teorico.
I tre errori che rovinano il primo anno
Tutti e tre nascono dalla stessa cosa: leggere il primo anno con le aspettative del secondo.
- Alzare il prezzo dopo il primo sì. È la tentazione naturale: se il primo ha accettato subito, forse valeva di più. Forse. Ma un dato non è un mercato, e il costo di un mese in più di vuoto cancella l'aumento di un anno.
- Mollare al secondo mese senza richieste. Il primo mese è quasi sempre lento. Se dopo due settimane l'annuncio prende visite ma non richieste, correggi il prezzo; se non prende nemmeno visite, correggi titolo e foto. In entrambi i casi si corregge, non si chiude.
- Prendere il primo che chiama in un mese difficile. Ad agosto e a dicembre arrivano meno richieste, e la scarsità spinge ad accettare chiunque. Sono anche i due mesi in cui vale meno la pena forzare: due settimane di attesa a gennaio costano meno di un inquilino sbagliato per un anno.
Il modo di partire col piede giusto
Se stai leggendo questa pagina prima di cominciare, tre cose fanno la differenza fra un primo anno da 75% e uno da 85%.
Pubblica a settembre o a gennaio, non ad agosto o a dicembre. Parti al centro della forbice della tua zona, non in alto: il tempo di vuoto costa più dell'aumento. Prepara l'accesso senza di te prima della prima richiesta, perché le consegne a mano sono il motivo più comune per cui si smette.
Su KIVO pubblicare è gratis, il prezzo si corregge quando vuoi e ogni prenotazione ha una data di fine: il primo anno diventa un esperimento con dei numeri, non una scommessa. E i numeri del primo anno sono quelli che rendono facile il secondo.
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Domande frequenti
Quanto rende davvero un posto auto il primo anno?
Fra il 75 e l'85% del calcolo su dodici mensilità, cioè nove o dieci mesi pieni: c'è il tempo per trovare il primo inquilino, un eventuale cambio a metà anno e i mesi in cui la domanda non c'è. Dal secondo anno si sale al 90-95%.
Quali sono i mesi peggiori per affittare un box a Torino?
Agosto e dicembre. Ad agosto mezza città è via e il pagamento della sosta sulle strisce blu è sospeso per due settimane, quindi esiste l'alternativa gratuita. A dicembre la domanda c'è ma nessuno cambia box sotto Natale: le richieste ripartono dopo l'Epifania.
Qual è il mese migliore per pubblicare l'annuncio?
Settembre, senza confronto: rientrano i lavoratori, cominciano le università e riparte la sosta a pagamento. Poi gennaio, marzo e aprile.
Quanto resta netto da un box affittato?
Su 900 € incassati nel primo anno, tolti IMU, quota condominiale, registrazione e manutenzione restano circa 300 € prima delle imposte sul reddito. Il confronto giusto però non è fra 900 e 300: tre di quelle voci le pagheresti comunque a box chiuso, dove il risultato è negativo di circa 500 €.
Devo alzare il prezzo se il primo inquilino accetta subito?
Meglio di no, almeno non sulla base di una sola risposta: un dato non è un mercato, e un mese in più di vuoto cancella l'aumento di un anno intero. Il prezzo si rivede dopo dodici mesi, con i dati veri di quante richieste sono arrivate.
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Quanto rende un posto auto a Torino: rendimento reale per quartiere →Quanto tempo serve per affittare un box a Torino →Quanto ti resta in tasca affittando un box: il conto vero →Quanto ti costa tenere il box vuoto (e quasi nessuno lo calcola) →Come fissare il prezzo del tuo posto auto a Torino →I sei errori di chi affitta un box per la prima volta →Le guide dei quartieri citati
Fonti: GTT — Sospensione del pagamento della sosta nelle strisce blu dal 10 al 23 agosto
Giulia & Stefano — fondatori di KIVO
Abbiamo costruito KIVO a Torino, dove viviamo e dove parcheggiamo ogni giorno. Per farlo abbiamo mappato oltre 11.000 stalli fra strisce blu, bianche e zone di sosta della città: queste guide nascono da quei dati e dagli stessi giri a vuoto che fai tu.
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