Gestire due box in affitto insieme, senza impazzire

Cosa raddoppia davvero, e cosa no

Il secondo box non raddoppia il lavoro, ma raddoppia alcune cose precise. Sapere quali evita di scoprirlo per accumulo.

Raddoppiano: le richieste a cui rispondere, le consegne o gli accessi da coordinare, le scadenze da ricordare, e le comunicazioni con due persone diverse che non si conoscono fra loro.

Non raddoppiano: le regole che hai scritto una volta, il contratto tipo, le istruzioni d’accesso, e la dichiarazione dei redditi, che resta una sola pratica.

La differenza fra un secondo box che pesa poco e uno che pesa il doppio sta tutta nella prima colonna: se le risposte sono già scritte e gli accessi sono automatici, il carico aggiuntivo è modesto.

Le tre cose da fare prima del secondo, non dopo

Sono le stesse che servivano al primo, ma sul secondo diventano obbligatorie.

• L’accesso senza di te. Un codice o un’apertura da app su entrambi. Con un box la consegna delle chiavi è una seccatura; con due diventa la voce di tempo principale, perché ogni cambio è un appuntamento da incastrare.
• Le risposte scritte una volta. Le stesse cinque domande arrivano ogni volta: misure, altezza, orari, come si entra, cosa è consentito. Scritte una volta e incollate, costano dieci minuti in tutto invece di dieci minuti a richiesta.
• Un posto solo dove tieni le carte. Contratti, verbali di consegna, foto dello stato, ricevute dei pagamenti, visure. Anche una cartella per box sul telefono va bene: quello che non va bene è ricostruirle quando servono.

Tenerli separati o gestirli insieme

Dipende da dove sono, ed è la domanda che decide quasi tutto il resto.

Se sono nello stesso cortile o nello stesso stabile, conviene trattarli come una cosa sola: stesse regole, stessi orari, stesso testo nell’annuncio. E c’è un vantaggio in più — puoi proporre il secondo a chi ti contatta per il primo quando è già occupato, invece di perdere la richiesta.

Se sono in zone diverse, vanno trattati come due attività distinte, perché hanno domande diverse: prezzi diversi, profili diversi di chi cerca, e stagionalità diverse. Applicare al secondo le regole che funzionavano sul primo è l’errore tipico di chi ne prende uno in un’altra zona.

In entrambi i casi vale una regola pratica: non fare accordi verbali diversi sui due box. Il giorno in cui i due inquilini si parlano — e nello stesso cortile succede — le differenze non scritte diventano una discussione.

La soglia da tenere d’occhio

C’è un punto in cui mettere a reddito qualche box smette di essere gestione del proprio patrimonio e comincia a somigliare a un’attività, e conviene sapere che esiste anche se è lontano.

Affittare i propri box produce reddito da locazione e non richiede partita IVA. La questione cambia quando l’attività diventa organizzata e abituale, con più immobili e soprattutto con servizi accessori — custodia, pulizia, assistenza — che spostano il rapporto da locazione a prestazione di servizi.

Con due box non ci si avvicina nemmeno. Ma se l’idea è crescere, è il momento giusto per farsi dire dal commercialista dove sta il confine nel tuo caso: è una domanda che si fa una volta e vale per anni.

Il conto che conviene rifare

Con due box il rendimento non è semplicemente il doppio, perché i due posti raramente sono occupati nello stesso modo.

Vale la pena guardare le due voci separatamente per qualche mese: quale dei due resta vuoto più a lungo, e quale genera più domande. Quasi sempre uno dei due tira e l’altro fatica, e la ragione è la zona o il prezzo, non la fortuna.

La correzione, quando serve, è quasi sempre sul prezzo o sulle fasce di disponibilità del box che fatica, non su entrambi. Su KIVO i prezzi si cambiano quando vuoi e valgono dalla prenotazione successiva, quindi la prova costa poco.

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Domande frequenti

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Fonti: Agenzia delle Entrate — Redditi da locazione

Giulia Grussu & Stefano Puggioni — fondatori di KIVO

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